مفهوم و تفاوت فسخ، تفاسخ و انفساخ

مفهوم و تفاوت فسخ، تفاسخ و انفساخ

قراردادهای ملکی یکی از پرکاربردترین نوع قراردادها هستند که اصطلاحات مختلفی در آن‌ها استفاده می‌شود که برای برخی بسیار نامفهوم است. این اصطلاحات که عموماً معنای ساده‌ای هم دارند می‌توانند شما را به دردسر بیندازند پس بهترین کار این است که درباره این معانی اطلاعات کافی داشته باشید یا حداقل با این اصطلاحات آشنایی داشته باشید. از پرکاربردترین اصطلاحات در قراردادهای ملکی می‌توان به فسخ، تفاسخ (اقاله) و انفساخ (منفسخ) اشاره نمود. در این مقاله قصد داریم مفهوم و تفاوت فسخ، تفاسخ و انفساخ را به‌طور کامل و خیلی ساده توضیح دهیم.

مفهوم فسخ چیست؟

اولین اصطلاحی که مطمئناً اسم آن به گوش شما بارها خورده است، اصطلاح فسخ است که به ساده‌ترین بیان می‌توان فسخ را شکستن یک قرارداد توسط یکی از طرفین قرارداد یا شخص ثالث دانست. البته فسخ معنای مختلفی دارد که از رایج‌ترین آن‌ها می‌توان به نقض، شکستن و تباه کردن اشاره نمود.

به‌طورمعمول برای فسخ هر قراردادی، شروطی تعیین می‌شود که طرف خواستار فسخ قرارداد می‌تواند با انجام این شروط قرارداد را فسخ نماید. معمولاً از آنجایی که قراردادهای ملکی در مشاوره املاک نوشته می‌شود، قسمتی با میزان خسارت برای فسخ قرارداد وجود دارد که می‌تواند ضرر زیادی برای طرف فسخ کننده ایجاد کند.

عموماً این نوع قراردادها که به دست مشاوران املاک نوشته می‌شود که یک عبارت اسقاط کافه اختیارات فسخ نوشته می‌شود که باعث خسارت زیادی برای طرف فسخ کننده به وجود می‌آورد که به همین علت پیشنهاد می‌شود قراردادهای ملکی را به شکلی تنظیم کنید که امکان فسخ قرارداد بدون اسقاط وجود داشته باشد.

مثال:

فرض کنید می‌خواهید خانه خود را بفروشید و قیمت تعیین شده آن 900 میلیون تومان است و قرارداد هم نوشته‌شده است. حال شما به هر دلیلی می‌خواهید این قرارداد را فسخ کنید و در این قرار بندی مربوط به میزان خسارت نوشته‌شده است که در آن برای میزان خسارت 20 درصد در نظر گرفته‌شده است. حال شما برای فسخ قرارداد باید مبلغ 180 میلیون تومان به‌عنوان خسارت پرداخت کنید.

لغو یک طرفه قرارداد

مفهوم تفاسخ (اقاله) چیست؟

تفاسخ یا اقاله در لغت به معنی شکستن قرارداد توسط طرفین است. در این نوع قراردادها طرفین قرارداد توسط توافقی با یکدیگر تصمیم به اتمام قرارداد می‌کنند. از آنجایی که شرط برهم زدن این نوع قراردادها توافق و رضایت طرفین قرارداد است به آن هم رأی شدن در پایان دادن به قرارداد گفته می‌شود.

شرایط عقد قرارداد بر اساس تفاسخ

برای استفاده از تفاسخ در قرارداد باید دقت داشته باشید که این نوع قرارداد نیاز به شرایط خاصی است و نمی‌توان آن برای هر قراردادی اجرا نمود. اصولاً در قراردادهایی که عقود قابل‌اجرا است می‌توان از این نوع قرارداد استفاده نمود. این عقود به شکلی است طرفین نمی‌توانند به‌دلخواه قرارداد را فسخ نمایند. در وهله‌ی دوم از تفاسخ نمی‌توان در عقود جایز استفاده نمود، این عقود به شکلی است که طرفین می‌توانند در هر زمانی قرارداد را منحل کنند.

مفهوم انفساخ (منفسخ) چیست؟

انفساخ قرارداد به شرایط خاصی اشاره دارد که قرارداد به‌صورت خودکار منحل می‌شود. مواردی مانند فوت و یا جنون می‌تواند جزو شرایطی باشد که باعث منحل شدن قرارداد به‌صورت خودکار باشد. این نوع قرارداد در قانون پیش‌بینی شده است و طبق قانون زمانی که شرایط لازم برای انفساخ به وجود آید قرارداد به‌صورت خودکار لغو می‌شود.

مثال:

فرض کنید قراردادی بسته‌اید که طبق آن قرار است مالکیت یک مغازه به شما واگذار شود و در حین قرارداد فرد طرف قرارداد شما به‌یک‌باره فوت می‌کند، پس طبق قانون مدنی کشور این قرارداد منحل و باطل است.

دسته‌های مختلف انفساخ با توجه به نقش اراده

به‌طورکلی انفساخ با توجه به نقش اراده و تأثیر آن در انفساخ به سه دسته‌ی انفساخی که به‌طور مستقیم از اراده صریح طرفین معامله نشاءت می‎گیرد، انفساخی که ناشی از حکم قانون است ، انفساخی که ناشی از حکم قانون‌گذار است، تقسیم می‌شود که در ادامه به‌طور کامل هرکدام را بررسی می‌کنیم.

  1. انفساخ با اراده طرفین

در نوع اول انفساخ، انفساخ با اراده طرفین قرارداد انجام می‌شود. فرض کنید شما مغازه‌ای اجاره داده‌اید و بعد از مدت تعیین شده معامله را فسخ می‌کنید که کاملاً قانونی است و جز دسته‌ی اول انفساخ قرار می‌گیرد.

انفساخ و شرایط آن

  1. انفساخ بر اساس حکم قانون

در انفساخ بر اساس حکم قانون، انفساخ بر اساس اراده ضمنی و مفروض دو طرف و توسط قانون‌گذار صورت می‌گیرد. برای درک بهتر فرض کنید خانه‌ای را باید به خریدار تحویل بدهید که قبل از تحویل به خریدار، این خانه تلف می‌شود و معامله توسط قانون‌گذار فسخ می‌شود.

  1. انفساخ بر اساس حکم و نظر قانون‌گذار

این نوع از انفساخ زمانی اتفاق می‌افتد که شرایطی خاصی نظیر فوت و یا جنون در یکی از طرفین قرارداد اتفاق بیافتد که قانون‌گذار برای حمایت از اراده افراد دست به عمل شود و قرارداد را منحل نماید.

تفاوت فسخ، تفاسخ و انفساخ

تا اینجای مقاله با مفهوم فسخ، تفاسخ و انفساخ آشنا شدیم، در ادامه‌ی مقاله با تفاوت‌های آن‌ها آشنا می‌شویم. به‌طورکلی تفاوت فسخ، تفاسخ و انفساخ را می‌توان در نحوه لغو قرارداد خلاصه نمود.

نحوه لغو قرارداد

در فسخ قرارداد یکی از طرفین می‌تواند به‌صورت یک‌طرفه قرارداد را لغو نماید و فقط باید به‌طرف دوم معامله اطلاع دهد و شرایط فسخ قرارداد را به‌طور کامل انجام دهد، ولی در تفاسخ نمی‌توان به‌صورت یک‌طرفه قراردادی را لغو کرد و حتماً باید دو طرف با توافق یکدیگر قرارداد را لغو نمایند. در انفساخ هم که قرارداد به‌صورت خودکار لغو می‌شود و نیاز به انجام هیچ کار اضافه‌ای نیست.

خلاصه مقاله‌ی مفهوم و تفاوت فسخ، تفاسخ و انفساخ

در عقد قراردادهای ملکی اصطلاحات زیاد و کاربردی وجود دارد که الزامی است آشنایی کافی با هرکدام را داشته باشی. از مهم‌ترین اصطلاحات که در معاملات ملکی وجود دارد می‌توان به فسخ، تفاسخ و انفساخ اشاره نمود. این اصطلاحات به علت شباهت لغوی اکثر باهم یکسان دیده می‌شوند و یا معانی یکدیگر را به‌طور اشتباه برای هم دیگر استفاده می‌کنند.

تفاوت‌های فسخ، تفاسخ و انفساخ می‌توان در نحوه فسخ قرارداد توسط طرفین خلاصه نمود. در فسخ یکی از طرفین می‌تواند بدون نیاز به دیگری قرارداد را فسخ نماید و این در حالی است که تفاسخ شرط فسخ قرارداد توافق طرفین است. انفساخ کمی با دو مورد دیگر و تحت شرایط خاصی به‌طور خودکار منحل می‌شود.

دیدگاهتان را بنویسید

نشانی ایمیل شما منتشر نخواهد شد. بخش‌های موردنیاز علامت‌گذاری شده‌اند *